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谢绝外来人员进入住宅区是否合法？

目前，有一部分实行封闭式管理的住宅区，禁止或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法的合法性引起了一些外来人员的异议。甚至一些地方提出不能对住宅区进行封闭式管理，而要使住宅区的资源与周围居民共享。那么，谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？

我国宪法规定国家保护公民财产的所有权，禁止非法侵入公民的住宅，这也意味着保护私有地方不受外来人员的入侵。在西方国家，尤其是在美国保护土地及其所有权，就如同照顾自已身体一样天经地义，非法侵入他人所占有的土地，将是一种侵犯他人土地的故意侵仅，侵权者将要为其侵入土地的行为承担法律责任。土地占有人可以就他人的非法侵入提起侵权诉讼，而这种侵仅责任的成立，原告不需要证明被告有伤害的故意，只要证明被告有到原告的土地上去的故意就行了，也就是说，只要被告是故意地、自愿地走上他人的土地，而不一定有什么坏念头（如偷东西、霸占土地等），也不管被告是多么谨慎、小心，他都要负侵犯他人土地的责任。一旦侵权责任成立，被告应赔偿所有因进入土地而造成的损害，包括实际伤害、连带伤害以及精神伤害等。

从法律的角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区是无可厚非的。无论是商品房住宅区，还是政府建造的福利、微利住宅区，所有权都是属于全体业主或发展商的，使用权是住户或租户的。因此，无论是住宅区的物业建筑物，还是配套设施都是全体业主的私有财产，住宅区本身是全体业主所购买或租户租用的私有立权范围，而不是供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所。作为政府用纳税人的税金建成的公园、公共的市政设施等，属于公共物品。把这些公共物品作为全社会的共同财富，供纳税人大家共享资源，是无可厚非的。但是，用业主财富建造的住宅小区不是公共物品，而是业主的私有财产。这种建立在对业主私有财产侵犯的基础上的资源共享，显然是一种违反宪法、法律的行为。许多业主花这么多钱购买商品房，或租户租用住宅区，就是希望住在个安宁、安全的环境里。在全体业主的要求下，物业管理公司对住宅区实行封闭式管理，禁止或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法是无可厚非的。当然，如果有亲戚朋友来访，为了安全起见，根据公安部门的要求，则要亲戚朋友持有效身份证件进行来访客登记，或者由业主、住户代为登记，在登记后，即可允许进入住宅区内。

接到住户家中的报警信号可以破门入室吗？

一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向物业管理公司提出了要求赔偿的要求。那么，接到住户家中报警信号，是否可以破门而入？在什么情况下，物业管理公司可以破门而入？物业管理公司破门而入要承担那些责任？除了破门而入之外，是否还有其他更好的解决办法？这一系列的问题就摆在了面前。无独有偶我手中正好有了一起物业管理公司接到报警之后未破门而入引起的物业管理纠纷案例：在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，报告给物业管理公司，并称可能有事情发生，物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰恰就在这段时间发生。事件发生后，被害者的亲人向物业管理公司提出要物业管理公司承担管理不善的民事赔偿责任。

案例1．在物业管理区域内摔伤，物业公司要负赔偿责任吗？

案一、在台风雨天中，因地面潮湿、地滑，李太在住宅楼下的大堂滑到摔伤。事后，李太向其住宅所在的物业公司提出了索赔医疗费、误工费、精神损失费等要求。

案二、位于某大厦大堂内侧的某餐厅专用隔油池外溢，外溢的油污使大堂地面湿滑，大厦的一位年近60岁住户朱先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，公用区医疗费1.9万元。为此朱先生向法院提起诉讼，请求法院判令物业管理公司承担责任。

法院经审理认为，致使朱先生滑倒摔伤的直接原因是该大厦大堂地面的油污，餐厅对其专用的隔油池管理不善，致使油污外漏造成原告的损伤，应对原告的经济损失承担责任。作为大厦的物业管理公司，对大堂有妥善管理使之安全的职责，在该大堂地面湿滑时未采取及时、合理的清洁措施，致使朱先生在通过大堂时摔伤，物业管理公司应对朱先生的损失承担赔偿责任。法院判决朱先生的损失是餐厅和物业公司共同过错所致，各应承担50%的责任且负连带责任。

这些案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权民事责任。即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定，在公共场所、 道旁或者通道上挖坑、 修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。我国民法的这条特别条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”，二是有没有“采取安全措施”，如果这两点都有，那么，施工人员就可以不承担民事责任。反之，缺少其中的任何一点，施工人员及应承担民事责任。

住户作为物业公司的消费者，在物业管理区域内如楼宇的出入口或洗手间等地方，由于地滑、行人多，比较容易发生住户滑倒摔伤的事故，是否应有物业管理公司承担赔偿责任，则应视乎以下两种情况而定：第一种情况是：如物业公司已经在大堂或洗手间等容易发生住户滑倒摔伤事故的地方设有警示标志或竖起诸如“此间路滑，小心摔倒”的警示牌，又或者已经采取了一些例如更换防滑地板或铺塑料地毡等具体的防滑措施。那么住户不慎摔伤，物业公司业务需承担赔偿的民事责任，而只是承担改善设施、加强防滑措施的行政法律责任，可不做出任何赔偿。

第二种情况是：假如物业管理公司并没有在显眼处有任何警示或提醒，也未采取任何防滑措施，那么，物业公司的民事赔偿责任就不容易推卸可能就要为住户因地滑摔伤而承担医疗费等补偿责任，除非是处于其他例如风暴、地震等不可抗力因素。

案例2．设置护栏造成儿童损伤，物业公司承担赔偿责任

2001年2月的一个傍晚，住在某住宅小区年仅7岁的一年级儿童小芳离开父母，独资倒小区的喷水池关上税种色彩斑斓的锦鲤鱼。在小芳离开大约10多分钟后，其母亲未见小芳踪影，就四处寻找。后来在喷水池中发现水吃力漂浮着花花绿绿的东西，捞上来一看，竟是自己的女儿小芳。于是束手无策的母亲就大声呼救，闻讯赶来的保安一面急忙给小芳做人工呼吸，另一方面立刻将小芳送往附近医院急救，但仍然无法救活小芳。事后，小芳的父母以喷水池水太深，护栏间距大等为由，认为小芳的死与住宅小区的建设单位以及物业管理公司有关，向法院提起诉讼，要求建设单位和物业公司承担46.5万元的赔偿责任。

原告小芳父母认为：被告开发建设单位修建的喷水池水深1.2米，大大超过1米警戒水位；水底至台阶高1.65米（即喷水池最高水深可达1.65米），栏杆间距最小为0.155米，最大为0.205米，台阶高0.56米；四周没有照明灯，没有闭路电视或其他安全监视的探头，也没有设水位警示标志，造成儿童落水后不易发现，导致悲剧的发生。因此，这完全是因开发建设单位的设计全县和物业管理公司的属于管理造成的，原告据此提出了46.5万元的赔偿要求。

被告建设开发单位和物业管理公司辩称：开发建设单位对喷水池及护栏的设计和安装是符合有关标准的，物业管理公司对喷水池的管理也未失职。喷水池的四周设有1.05米高的护栏，并树立了警示牌，警示牌上“严禁攀越，后果自负”的警示作用是非常明显的，被告已经进到了采取安全措施和设置明显警示标志的义务和责任。被告在本案中即没有故意，也没有过失造成小芳的死亡，因此，在小芳的死亡上没有过错；同时被告也没有法律所规定要被告承担的无过错责任，因此，喷水池的设计及管理与死者的死因之间没有因果关系，根据《中华人民共和国民法通则》地一百零六条的规定，被告开发建设单位和物业管理公司都不应该承担任何赔偿责任。相反，死者的死亡与原告没有尽到监护人职责由直接的因果关系，应该由监护人承担本案的责任。

目前，本案正在审理之中。从责任上看开发建设单位及物业管理公司是有不可推卸的责任的，尽管喷水池设置有护栏，但栏杆的间距过大，小孩能够从栏杆钻过去，对于小孩实质就相当没有了栏杆，仍然存在着严重的安全隐患。开发建设单位可以预见到这种隐患，但没有避免，因此，开发建设单位应承担过错责任。而物业管理公司作为专业公司应该预见到可能会发生安全事件，但物业管理公司却对此视而不见，显然是有过错的，既然有过错物业管理公司就应该承担过错责任。父母作为小孩的监护人也是有责任的，这种责任可以减轻开发建设单位物业管理公司的赔偿责任，但不能完全免除开发建设单位及物业管理公司的责任。

应该讲本案以血的教训告诫物业管理公司“责任重于泰山” ！物业管理公司接管了物业管理区域之后，首先要对物业管理区域内进行全面认真的安全检查，对存在的一些不安全因素，彻底进行一次“地毯式”的安全防范整改检查，彻底消除一切不安全隐患。同时，物业管理公司也应该加强建立和健全安全防范检查整改制度，强化员工以及领导的安全防范意识，在平时的日常物业管理服务工作中抓好安全防范工作，将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状。

案例3．在物业管理区域内被抢劫能要物业管理公司赔偿吗？

案一、2000年5月的一天，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢后，一纸诉状将该住宅小区物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。案二、某业住宅住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值六千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担则人并悉数赔偿。面对业主的要求，物业公司能赔偿吗？

这些个案其实与业主家中失窃的个案的性质是一样的。就一般的情况下物业管理公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是保安员，还是其他员工）近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出的与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应该给其意义纪律处分和行政处罚 ，但不负法律责任。

为确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主、住户造成的伤害，避免不可预测的风险，一方面物业管理公司要告诫和提醒业主、住户提高安全防范意识，一面让歹徒有机可乘。一旦发生被抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止罪案发生。

案例4．案发之后怎么办？

目前，有相当多的一部分人，发现案情或自身遭到不法侵害后，不知所措，有的甚至自认倒霉，逆来顺受，或者因怕耽搁了自己的宝贵时间而使公安机关的破案难度增加，这就间接助长了犯罪分子的嚣张气焰。为此提醒各位当事人以及物业管理公司的员工，在案发后应注意以下几点：

一、要注意保护现场

案发后，公安机关往往要用或勘察现场提取寻找线索来破案。因此，除了抢救伤者，救火等紧急情况外，应防止现场被破坏。即使到现场抢救伤者，也应尽量一哄而起，应控制进入现场的人数。

二、要及时报警

案发后报警越快，破案的把握就越大，　因此，应尽快报警。属于紧急情况的可以直接拨打“110”报警电话；没有电话应尽可能乘车报警，没有通公路时应选派身强力壮、熟悉道路的年轻人去报警，以免耽误时间。

三、经机智勇敢地与违法犯罪行为作斗争

当你遭到不法侵害时，如果双方势均力敌，那应当理直气壮地与坏人展开面对面的斗争；即使处于劣势，也不能束手就擒，任其宰割，应当与之斗智斗勇。这样，或者可以分化瓦解坏人，或者可以减轻损失和伤害，或者可以多从坏人口中套取一些情况。比如说，坏人逃窜时，你可以悄悄跟踪，看他逃往哪里，路上都跟谁说过话，是坐什么车走的等等，这就可以多为公安机关提供一些破案线索。

四、要注意保存和收集证据

不少案发现场，留有这样或哪样的证据，如作案工具、案犯吸烟留下来的烟蒂等。这些既是破案的线索，也是定罪的依据。因此，目击者和受害者，除了应妥善保护好现场，防止证据被人为毁损和丢失，还应当尽可能地将犯罪嫌疑人的基本特征等情况记住。对正在逃逸肇事车辆，首先应考虑记下车牌号。一时记不全的可以以车牌号的末位数开始往前记，记多少算多少，也可以就地将车牌号写在现场的地上或墙壁上。这些车辆的牌号模糊看不清楚，应当将车子的外型和特征或所载的货物等情况记下来这才有利于公安机关追捕和查找。

五、要如实反映案情

案发后，目击者和受害者应当实事求是地向公安机关反映情况，不能因担心受到追究而歪曲或隐瞒事实真相，不能为了引起公安机关重视而夸大事实，隐瞒真相。不能因担心报复或受到恐吓而拒不反映案情和作证。不能为包庇亲友而栽赃他人，否则将同样受到法律的追究。

１、        物业管理公司可以自行设定处罚权吗？

目前，有一些物业管理公司在制定物业管理制度时，设定了一些对业主、住户或装修施工队违反物业管理制度夫定的处罚条款，并在物业管理活动中运用这些处罚条款进行罚款处理。其实这些做法都是不当或违法的行为，应当引起物业管理公司的重视，并给予纠正。

通常物业管理公司规定的处罚有三类情况：一是业主、住户违章搭建处罚；二是业主、住户或装修施工队在房屋装饰装修时，改变了房屋结构，违章装修处罚；三是其他违章处罚，如违章饲养鸡鸭禽或猫狗宠物、乱停乱放车辆、乱抛垃圾、破坏绿化以及破坏绿化以及破坏共用设施等。

有不少开发商或物业管理公司在其制定的各种公约、合同、须知、规定中都规定了这样那样的罚款条款，罚款数额不等，有的高达５０００――１００００元。所有的这种带有“罚款”字样的规定条款都是违法的、无效的。应该明确开发商、物业管理公司作为经营性企业，作为业主、住户平等的民事主体，是无权设定处罚权的。设定处罚的权利是由行政和法确立的，依据《中华人民共和国行政处罚》第八条的规定，罚款是一种行政处罚行为。在我国，有权设定处罚权的是国家法律、法规和地方性法规、部门规章、地方性规章；有权行使处罚权的机关是国家各级行政机关和法律、法规授权行使处罚权的企事业单位。而行政处罚只能由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序实施。从我国现行的法律、法规来看，目前，尚没有授权物业管理公司设定处罚权以及行使处罚权；从地方省事法规来看，只有法规设定对违章行为的处罚，也没有授权物业管理公司设定处罚权以及行使处罚权。

《中华人民共和国行政处罚法》对罚款的程序有很严格的规定，比如处罚前查明事实、要告知当事人权利、要听取当事人申辩等。另外，对法人或其他组织罚款１０００元以下时才可以当场决定，超过１０００元的罚款就应该按照严格的程序进行调查、讨论、听证后才能决定。

造成开发商、物业管理公司自行设定处罚权关行使处罚权的原因在于，开发商及物业管理公司都没有很好的把握物业管理活动中业主与物业管理公司之间的地位与关系，把民事法律关系误认为是行政法律关系；将物业管理错误地理解为“物业＋管理＝物业管理”，而没有从根本上认识到物业管理实质上是区分所有建筑物的管理；错误地将物业管理公司的法律地位理解为区所有建筑物管理人的地位，没有正确地认识物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位。

其实对业主、住户的物业房屋装修等活动加以管理是很有必要的，但应该认识到，开发商也罢，物业管理公司也罢，与业主、住户之间都是平等的民事主体，这就只能通过物业管理公约、合同等形式，平等协商解决问题，而不能用各种强制性、武断的规定来解决，这样实际上也不可能解决问题，并且往往很容易激化矛盾，开成更大的纠纷。

物业管理公司无权设定处罚权和行使处罚权，面对部分业主、住户或装修施工队的违章行为可以运用物业管理服务合同赋予的权利和规定，对违章行为进行劝阻和制止，当劝阻和制止无效时，可以依法向物业管理行政主管部门请求，由政府的物业管理行政主管部门运用行政管理权力，行使处罚权。

二、业主能擅自改变物业用途吗？

案一：居住在某小区的业主林某，因在他处另购新房，遂欲在现住户处开办一定广告公司。就在他热火朝天地搬家和再装修时，周围的邻居们却纷纷提出异议：“这是一幢住宅楼，你怎么开起公司来了，也不征求我们的意见”林某却满不在乎地说：“这是我个人的产权房，我想怎么用，你们管得着吗？”

案二：住在某一新建小区一楼的居民张某，这两年一直摆地摊做小生意，因生意不错，就打了一个报告给街道和物业管理公司，要求将其住宅前部改为商店。当他人出来阻止时，他说：“这房子已经办好公房出售手续了，我有权处置自已的房子。

案三：某住宅大厦内，刘先生的公司购买了两套相连的住宅，于是擅自将两套住宅的隔墙拆除，户门拓宽变更为两扇对开的玻璃不锈钢大门，堂而璜之地在住宅大厦内开办公司进行经营活动。周围业主纷纷向物业管理公司投诉，物业管理公司在劝阻无效的情况下，向法院提起诉讼，法院判决业主刘先生及其公司擅自变更住宅大厦的使用用途属于违法行为，责令刘先生及其公司立即恢复住宅大厦的使用用途，恢复户门原有结构。

生活中，像林某、张某、刘先生的公司那样，业主擅自改变物业用途的现象并不少见。这一方面由于有关执法部门的工作还不到位，另一面也由于人们还普遍缺乏这方面的法律意识，许多擅自改变物业用途的业主在遭到邻居或物业管理公司劝阻时，还振振有词地指责邻居或物业管理公司侵犯自已的合法权利。

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